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[探讨] 转载:中国的经济体系-我们的房价为什么那么高?

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  • TA的每日心情

    2015-7-16 15:38
  • 签到天数: 119 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-5-16 11:38:12 | 显示全部楼层 |阅读模式 |          
    前言

    当你发现"是否有房子?"几乎已经成为相亲过程中的一道必答题的时候,当你发现自己的优点(让我们先假设你有一些)都在"没有房子"这个大的前提假设而黯然失色的时候,你意识到,是时候买套房子了。然而一分钟以后你发现买房子这种事情似乎跟你没什么关系,用一句学术里经常用到的句子来形容你现在的感受就是:房价太他祖母的高了!

    作为一名搞经济研究的人其实我被问到最多的两个问题无非是 1.怎么炒股票能赚钱?2.中国的房价什么时候能降下来? 第一个关于股票的问题我经常用一个实验来回答。实验是这样的: 科学家找到10只黑猩猩和10个股票专家分别让他们选5支股票,10年以后科学家发现黑猩猩选的股票和股票专家选的股票的收益率是没什么差别的。好了第一个问题回答完了,我们今天来讲一下中国的房价为什么这么高。

    GDP与民营企业

    在我们解释房价之前,我们需要先了解一下中国的GDP构成,我这样做是为了要把各位读者引导到一个宏观的角度上来俯视我们国家的经济状况。经济就好比一台机器是环环相扣的,单独看一部分都是片面的,站在宏观的角度看经济就类似于你站在你们家房顶俯视院子更清晰一样。所以虽然本文讲的是房价,你会发现读完了以后你会对中国整个的宏观经济框架有一个大致的了解。

    假如你没有学过经济,你可以把GDP理解成一个国家有钱的程度,每一个国家GDP的增长都主要依赖三大部分的拉动:消费拉动,出口拉动和投资拉动(这就是传说中的"三架马车")。而在我们中国GDP的主要拉动是依靠"出口拉动"和"投资拉动"的,其中投资拉动所占的比重还要高于出口拉动,而"需求拉动"在中国占有的比重相对很小。我们经常会听到一些经济学家呼吁要"拉动内需",你可能很纳闷,既然这三大部分都能拉动GDP,为什么"出口拉动"和"投资拉动"的GDP不如"需求拉动"GDP好呢?
    需求拉动GDP好的道理是这样的: 内需增加说明人们会购买更多的商品,如果人们购买更多的商品中国的这些企业就会赚钱,我们知道中国的这些企业担负了中国绝大多数的就业人口,假如这些企业有钱了就会给他们的员工发更多的工资,员工(也就是人民)有了更多的工资以后就会购买更多的商品,购买更多的商品企业就会更有钱,企业更有钱就会发更多的工资......所以你会发现需求拉动的GDP是可以让GDP一直增长的!而靠投资拉动的GDP说白了就是依靠ZF花钱修桥啊,修铁路阿,盖房子这些行为拉动GDP,除非盖的桥是豆腐渣工程,否则的话盖一座桥能用好几十年,这好几十年桥都盖好了你还依靠什么拉动GDP呢?所以投资拉动GDP类似我们所说的"一锤子买卖",比重太大不好,因此我们看到高铁开到春节联欢晚会上的时候你就会意识到这其实没什么好祝贺的!
    你可能会说,既然"需求拉动"这么好,那大家都消费不就好了?这不废话吗?有钱谁不消费!不消费的原因是因为老百姓没钱!既然"内需"这么弱,企业要想生存只能依靠出口,赚外国人的钱。这就是所谓的"出口拉动"GDP。其实我们的民营企业是很惨很惨的,我举个例子你就知道有多惨了: 一些民营企业利润率其实也就是个位数,比如3%到5%。我们都知道出口的利润是要受到人民币汇率影响的,现在人民币一个劲儿的升值,如果人民币升值了3%到5%,对这些企业而言润率就被汇率吃光了,一分钱也赚不到!而且雪上加霜的是从08年开始金融危机以后各国老百姓的口袋里的钱都少了,国外老百姓没钱了所以买中国货的数量也少了,出口又遭到了严重打击,在加上外国ZF今儿个告中国倾销,明儿个增加关税,给中国这些个民营企业折腾得死去活来。民营企业如果完蛋了对一个国家来说是一件很可怕的事情。因为这些生产茶杯,衣服等等的企业是我们所说的"实体经济",而股票,投行什么的那叫"金融"。我们整个经济是建立在实体经济的基础上的,比如有钱最终是为了买更好质量的衣服,开更好的车,而不是买一堆股票,那东西又不能吃。实体经济崩溃了金融肯定也会灰飞烟灭,但是反之却不然。所以金融的重要程度要比经济弱一些,这就是为什么08年的灾难最开始是叫"金融海啸"而不是"经济海啸"。有心的人前阵子可能会看到关于"民间借贷"的新闻,民企想要依靠资金来度过难关竟然不能依靠商业银行而要依靠民间借贷,这简直就是个莫大的讽刺!不过很明显后来ZF意识到了实体经济的重要性,因此各大银行对中小型企业贷款的政策放宽了一些,即使这样,从上面的例子我们也会发现民企老板们是起早贪黑呕心沥血也赚不到几个钱,这时候他们一抬头看见房地产业了。

    热钱涌入

    假如我跟你说有两个工作让你选择,一个工作整天累得死去活来一个月给你1千块钱工资,另一个工作一点也不累一个月给你1万块钱工资。你选哪个? 我们的民营企业家们都不是傻子,他们发现房地产行业的利润率是自己行业利润率的好几倍,这样的话谁还傻乎乎的缝衣服做鞋子!干脆不干了,都贷款搞房地产吧!于是你就发现民营企业,比如海尔集团不好好做电冰箱和洗衣机而去搞房地产去了。再加上中国这几年的股市不景气,炒股的大户门都赚不到什么钱,一看房地产赚钱,那都去搞房地产吧,于是金融界的也搞房地产去了。然后外国人一看中国房地产赚钱,都拿这钱来中国搞房地产了!你会发现人们发现房地产赚钱以后都拿着自己的钱去搞房地产了,这就叫做热钱涌入房地产业。你可能会说他们这些房地产商不都是房地产的供给方吗?更多的人搞房地产的话,应该更多的房子被造出来,房子供给增加了房价不应该下来吗?如果你这样想是你忽略了一个最基本的问题,更多的人进入房地产业并不能增加房屋的供给,房屋跟其它的商品不一样,因为土地是有限的。热钱的涌入造成的局面就是这些商人们都为了一块地皮你争我夺,都是大款,来吧,比比谁更有钱!于是你在报纸上就见到了一个又一个"地王"的诞生,多少亿买下一块地皮(让我们先忽略贿赂官员的那一部分),你别笑他们是冤大头,羊毛出在羊身上,他们高价买了地皮,每平米的房价自然疯了一样往上涨。

    这时候ZF已看见热钱涌入房地产业马上慌了,为什么呢?ZF担心房地产泡沫。我们经常听到泡沫这个词,它究竟是什么意思呢?房地产泡沫指的是房屋的价格远远超过了它的实际价值,比方说一套房子本来值30万,结果现在由于热钱涌入这套房子被炒到200万了!假如突然有一天由于一件事情人们意识到这房子根本不值200万,就是30万而已,然后资金迅速撤离房地产业,贷款买房的人发现自己根本就是冤大头,也不还钱了,有房子的人都玩了命的卖房子,生怕卖晚了自己房子从200万一下子缩水到了30万,这时候整个房地产业瞬间就会瓦解低迷,这就叫泡沫破裂。房地产业是中国经济的一个十分重要的的部分,如果房地产完蛋了,中国经济也就差不多废了。所以ZF又坐不住了,因此出台了一系列的政策把热钱挤出房地产业。其实你不要说ZF的政策一点儿用也不起,实际上的确有很多的热钱被挤出了房地产业,比如国外的热钱就被挤了回去。但是ZF挤热钱的方式是"堵"而不是"疏",热钱是挤出去了,国内一部分被挤出房地产业的热钱也没什么好地方去,看看股市一片碧绿,看看制造业一片低迷,于是这部分热钱就到处乱窜,一会儿窜到古董界,一会儿窜到影视产业,这就是为什么前阵子古董热了一阵子,还有中国瞬间出现了那么多"烂片儿"的原因。

    房价怎么降


    看到这里你可能会说,根据经济学的原理,商品的价格上升,需求会减少阿!为什么房价那么高,老百姓需求反而没减少呢? 这是因为房屋的需求是"刚性需求",刚性需求就是即使房价高也必须要买房的意思。这种需求在中国尤其"刚"的利害,比如前文提到的没房子就取不到媳妇就是需求这么刚的一个原因。

    ZF调控了这么久,出台了各式各样这么多的政策,你会发现总结起来只有四个字:"打压需求",多买房就犯法!为什么经济学家总说ZF的行为不对呢?因为ZF用的方法是"堵"而不是"疏",这就好比你胳膊上长了一个疮,正规的办法是通过条理身体让这个疮自己消下去,而ZF现在用的方法是那刀把疮割了,虽然表面上似乎疮没了 但是根本的问题没解决,疮还会长出来。老百姓都不傻,你有张良计,我有过墙梯,你不让我买,但是需求还在,我豁出去离婚也要买房。当然,现在一些经济学家发现房屋需求这么高的原因是因为有一个人占有好多套房子的情况,这就是前阵子在网上被揪出来的"房哥""房姐""房叔""房婶"什么的,一个人占很多套房子的情况。ZF现在的明显的偏向于相信房屋的需求是由这批人造成的,因此搬出国5条甚至考虑房产税来迫使这些人把多余的房子吐出来,而且现在似乎离婚也不好用了。即使这样,假如根本的问题没有解决的话,百姓们总会找到各式各样的对策想要买房。中国人民的"智慧"是不能忽视的。(有人说ZF出台政策是为了增加人们对房价下跌的期望,觉得房价能跌,需求就会暂时减少。不过.....在调了这么长时间都没调好的情况下,你觉得ZF的政策对老百姓的期望能改变多少?)

    好了,如何解决根本的问题?笔者认为总结起来有2条,第一:疏热钱 第二:增供给

    疏热钱: 一个有效的办法是振兴民营制造业,正像我们之前所说的,民营企业振兴了老百姓就会有钱,有钱了就会买更多的商品,卖出去更多的商品民营企业的利润率就会增加,制造业的利润率增加了存在于房地产业的热钱就会流回道民营制造业中,房价自然会下来一部分。这样做也就是所谓的GDP从"投资拉动型"向"需求拉动型"转变。(当然振兴股市也行,不过如果实体经济乱七八糟的,股市也好不到哪去)

    增供给: 增加经济适用房和保障性住房,这一点可以跟新加坡等国家学,让老百姓能住到便宜的房子里面去,这样百姓对商品房的需求就会大大减少。需求减少了房价自然就会下去,商品房行业的利润率也会回归到一个合理的数值,当"地主"赚不了什么钱,自然一个人占有很多套房子的欲望就会减少了。

    其实ZF的官员们要比笔者精明多了,笔者能想到的ZF当然也能想到。有人说ZF的官员如何笨,那都是胡说,笨的人做不到那么高的位置。好了,既然想到了为什么不这么做呢?

    让我们来看看。首先第一条振兴民族制造业说起来简单其实做起来不是一朝一夕能够办到的,尤其是整天在嚷嚷GDP要保八争九的的情况下,转型的过程中必定要牺牲一部分GDP的增长,到那个时候会不会有一部分脑残跳出来骂ZF无能呢?这都两说着。
    那既然振兴民族企业比较慢,建造保障性住房总快吧?其实细心的人早就发现之前温总理还在位的时候就嚷嚷着每个省份必须要大面积建设保障性住房,但下面的官员们都不怎么听,为什么呢,这里面是有原因的?首先地方ZF的税收绝大部分要交给中央ZF,地方ZF没钱。而衡量地方ZF官员一个比较重要的指标就是你这个地区经济发展的怎么样,上文中说了,民族企业一片疲软地方ZF是根本指望不上了,怎么办?卖地吧!既能赚来钱花,又能彰显政绩,还能顺带着中饱私囊什么的。地就那么多,谁还傻乎乎的建保障性住房?有些时候土地不够卖,于是一些人就开着卡车去农村反复的制造"交通事故"去了,至于为什么专在不卖地的农民身上出事故,这一定完全是意外!所以虽然中央ZF喊得欢,下面地方ZF没几个办事的,说是建保障性住房其实也就是国企的福利房全算进去,大家称撑场面就好了,何必那么认真?

    所以读了这篇文章,相信你对房价应该有了一个大体的了解,基本原理都在这儿,当然了,各个经济学家对房价的问题都有着不同的看法,以上只是我自己的看法而已,你也通过各处得来的信息和数据自己好好想想,说不定就能得出新的结论来。
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  • TA的每日心情
    开心
    2014-3-5 08:56
  • 签到天数: 43 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2013-5-16 12:06:31 | 显示全部楼层
    依赖政府吧。。。
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  • TA的每日心情
    开心
    2013-5-23 09:33
  • 签到天数: 5 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2013-5-16 17:16:03 | 显示全部楼层
    现在是买不起啊!~
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  • TA的每日心情

    2015-7-16 15:38
  • 签到天数: 119 天

    [LV.6]常住居民II

     楼主| 发表于 2013-5-16 21:53:04 | 显示全部楼层
    其实还有一个,政府暂时根本不会让房价泡沫破灭,就算印钞票疯狂的通货膨胀,也要撑住。这几年铁路、公路基础设施建设(俗称铁公鸡),让地方政府的债务急剧飙升,2012年末地方债务就已经达到了14万亿(4万亿经济刺激计划就导致物价上涨了一倍多),这些都需要卖地来偿还,当房价泡沫破灭,没有投资人再买房的时候,这些巨额的地方债务将成为死账,中国经济也将陷入低谷。不过现在地方债务并没有停止的意思,中国实体经济依然不见起色,政府还在幻想着保八持续增长,这场危机预计很难收场。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2016-3-17 10:20
  • 签到天数: 37 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2013-6-3 13:37:06 | 显示全部楼层
    分析得有道理,可是磨盘太大了,转一圈太耗时了
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  • TA的每日心情
    郁闷
    2013-6-5 07:00
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2013-6-4 21:31:19 | 显示全部楼层
    屌丝坐等房市崩盘!
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    该用户从未签到

    发表于 2013-7-18 14:55:02 | 显示全部楼层
    普通上班族根本买不起房    你让屌丝怎么活!!     集成灶,集成环保灶marssenger.com集成灶十大品牌,美大集成灶marssenger.com
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    该用户从未签到

    发表于 2013-7-21 11:33:24 | 显示全部楼层
    吊死悲催的哇,不吃不喝都要到死才能买得起,政府呀政府~!!多少人死在房子下~!
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2014-5-13 13:36
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2013-8-2 12:35:22 | 显示全部楼层
    看到这篇文章,了解了一些以前不知道的事情,谢谢。
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  • TA的每日心情
    开心
    2013-8-7 19:57
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2013-8-7 20:10:54 | 显示全部楼层
    有人能穿越时空看看未来什么时候房价能降就好了
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  • TA的每日心情
    难过
    2014-3-20 10:33
  • 签到天数: 106 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-8-8 17:40:56 | 显示全部楼层
    月灵小筑 发表于 2013-8-7 20:10
    有人能穿越时空看看未来什么时候房价能降就好了

    穿越到未来之后再回来之后还是有太多变数
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  • TA的每日心情
    难过
    2014-3-20 10:33
  • 签到天数: 106 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-8-8 17:40:59 | 显示全部楼层
    月灵小筑 发表于 2013-8-7 20:10
    有人能穿越时空看看未来什么时候房价能降就好了

    穿越到未来之后再回来之后还是有太多变数
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  • TA的每日心情
    难过
    2014-3-20 10:33
  • 签到天数: 106 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-8-8 17:41:06 | 显示全部楼层
    月灵小筑 发表于 2013-8-7 20:10
    有人能穿越时空看看未来什么时候房价能降就好了

    穿越到未来之后再回来之后还是有太多变数
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